Смена функционального назначения помещения

Пошаговая инструкция: законное изменение целевого назначения нежилого помещения

Смена функционального назначения помещения

Обзор помещений свободного назначения, пожалуй, следует начать с того, что это понятие, а также используемая аббревиатура с аналогичным значением (ПСН) являются не юридическим термином, в строгом смысле этого слова, а, скорее, разговорным оборотом. Фразу «площадь свободного назначения» часто можно встретить в рекламных объявлениях, которые подают как собственники, так и потенциальные арендаторы.

За фразой «аренда нежилого помещения свободного назначения» скрывается наем отдельно стоящих зданий (как правило, небольших по площади и этажности) или их частей

. Их можно использовать для организации склада, магазина, офиса, кафе и др. Таким образом, рынок помещений свободного назначения предусматривает возможность выбора: арендатор сам вправе решать, для каких целей оборудовать снимаемые в аренду площади. Однако при этом следует иметь в виду, что в каждом конкретном случае к площадям ПСН будут предъявляться различные требования.

Частный бизнес продолжает активно развиваться, и предпринимателям нужны соответствующие помещения для полноценного осуществления коммерческой деятельности. Чаще всего к аренде ПСН прибегают те, кто хочет открыть собственный магазин.

Одной из самых популярных тенденций последних лет является размещение торговых точек и пунктов предоставления тех или иных услуг

на первых этажах жилых зданий. Это обусловлено целым рядом причин:

  1. предприниматель может открыть бизнес в историческом центре, рядом с транспортными развязками или в одном из густонаселенных районов – местные жители с радостью воспользуются услугами парикмахерской или купят продукты в магазине, расположенном в соседнем доме / в нескольких минутах ходьбы;
  2. арендатору выгоднее снять помещение в жилом районе или в центральной части города, чем строить отдельный торговый павильон или снимать офис в торговом центре; нежилые помещения свободного назначения, за счет своей малой площади, позволяют сэкономить на аренде.

Все вышеперечисленное не означает, что в промышленных сферах

аренда ПСН не актуальна. Их можно использовать для организации тех или иных производств (выпечка хлеба, например) или услуг (автосервис).

Правовой аспект

Ведение того или другого вида деятельности в помещении регламентируется соответствующими предписаниями законодательства. Так, существуют определенные требования по строительству, эксплуатации, противопожарной безопасности, санитарно-гигиеническим нормам.

Процесс перепрофилирования объекта предполагает как внешние изменения, так и внутреннее переоборудование площади под конкретный вид деятельности. Эта задача реализуется в соответствии с разработанной проектно-технической и инвентаризационной документацией.

В качестве основных проблем определения правового статуса частей сооружения и нежилых площадей выступают архитектурное многообразие и отсутствие конкретных правил по обороту этой недвижимости.

Рынок недвижимости

В конце ХХ века отмечалось достаточно бурное развитие коммерческой деятельности. В связи с этим возникла проблема дефицита свободных нежилых площадей. В тот период рынок коммерческих объектов находился на стадии становления. Впоследствии его развитие проходило по двум направлениям.

В частности, осуществлялся выкуп частных жилых помещений, которые располагались на первых этажах сооружений. Вместе с этим возводились и новые здания. Первый вариант считался достаточно простым, дешевым и быстрым. Новостройки же требовали больших вложений. Немаловажным был и временной фактор.

Тем не менее практика показала, что именно новостройки стали приносить значительную прибыль хозяевам. Сегодня отмечается интенсивное развитие рынка коммерческой недвижимости, несмотря на то, что многоквартирные дома возводятся чаще.

Достаточно обширный сегмент рынка занимают сегодня нежилые помещения свободного назначения. Далее выясним, что собой представляют эти объекты.

Что значит «помещение свободного назначения»?

Этот термин употребляется в профессиональной речи риэлторов. Что означает «помещение свободного назначения»? Эта характеристика указывает на многофункциональность объекта. Целевое назначение здания, как правило, становится известным уже на стадии проектирования.

Однако для собственника более выгодным и целесообразным в экономическом смысле будет вариант постройки универсального сооружения. В будущем его можно перепрофилировать в соответствии с требованиями арендаторов. Так, помещение свободного назначения может стать офисом либо торговым центром.

Часто такие площади занимают предприятия бытовой или социальной отрасли.

Изменение назначения здания с жилого на нежилое — Территория закона

Помещения свободного назначения в Москве и Московской области пользуются особенным спросом, потому как фактически в них можно разместить любое учреждение или бизнес. Среди арендаторов часто можно услышать фразы “сдать ПСН”, “аренда ПСН от собственника”, хотя юридически такого понятия не существует.

Бизнесмены выкупали такие помещения за неплохие деньги, после чего бывшие хозяева получали возможность переселиться в более просторную квартиру с лучшими условиями. Причем все проблемы, включая поиск альтернативного жилья, брал на себя предприниматель.

Постройка универсального сооружения станет наилучшим вариантом для собственника в экономическом плане. Такую постройку можно будет перепрофилировать, чтобы соответствовать требованиям арендаторов.

Классификация

Существует ряд признаков, отличающих такого помещение свободного назначения от прочих. На основании этих характеристик сформирована условная классификация. Так, различают:

  • Помещение свободного назначения класса «премиум». Оно представляет собой новое современное здание, которое располагается от административных сооружений, транспортной развязки или станции метро в шаговой доступности. Высота потолка таких помещений – 4-6 м. В них большие окна, установлены современные системы охраны и пожарной сигнализации, предусмотрены подземный гараж и открытая стоянка. Такого рода помещение свободного назначения в Москве предназначается обычно для офисов коммерческих банков и холдингов. Их аренда достаточно затратна.
  • Помещение свободного назначения класса «люкс». Такие площади находятся в сооружениях, которые располагаются в исторической части города. В связи с этим внешний вид постройки выдерживается в соответствии со стилем и архитектурой присутствующих рядом объектов. В таких помещениях сделан качественный и современный ремонт, установлено видеонаблюдение и пожарная сигнализация.

Аренда и продажа: некоторые нюансы

Как известно, от любого коммерческого помещения должен поступать доход. Стабильной и постоянной прибылью считается поступление средств от аренды. Как правило, сдача осуществляется на длительный период.

При осуществлении сделки купли-продажи помещения необходимо тщательно изучить документацию по выводу площади из жилого в нежилой фонд. В случае если сооружение представляет собой старинный особняк, дополнительно следует ознакомиться с заключениями экспертов по вопросу возможности его обустройства.

Несомненно, кроме прочего, необходимо удостовериться в юридической чистоте правоустанавливающих бумаг.

Обзор помещений свободного назначения, пожалуй, следует начать с того, что это понятие, а также используемая аббревиатура с аналогичным значением (ПСН) являются не юридическим термином, в строгом смысле этого слова, а, скорее, разговорным оборотом. Фразу «площадь свободного назначения» часто можно встретить в рекламных объявлениях, которые подают как собственники, так и потенциальные арендаторы.

Источник: https://KPPKDirection.ru/nezhilaya/chto-takoe-pomeshchenie-svobodnogo-naznacheniya.html

Реконструкция отдельных элементов зданий и сооружений

Смена функционального назначения помещения

→Статьи →Обследование здания (строительная экспертиза) перед сменой функционального назначения здания

В практике эксплуатации зданий и сооружений иногда возникает необходимость изменить функциональное назначение здания, и тогда торговое или административное здание перепрофилируют под промышленные цели или бывшие заводские цеха перестраивают под торгово-развлекательный центр.

Если изменение функционального назначения здания сделано без соответствующих разрешений и с нарушениями строительных норм, это может закончиться плачевно, как например, это было с ТРЦ в Казани, где смена функционального назначения здания была проведена нелегально с нарушением норм. о последствиях несанкционированной смены функционального назначения зданий вы можете посмотреть внизу этой статьи.

Что нужно сделать, чтобы смена функционального назначения здания или сооружения была легальной и безопасной? Каков порядок смены функционального назначения здания?

Строительство и реконструкция нежилых зданий и сооружений

  • Строительство зданий общественного назначения
  • Автомойки
  • Административно-бытовые комплексы
  • Бизнес-центры
  • Гостиницы
  • Медицинские учреждения
  • Порты, вокзалы
  • Рестораны, кафе
  • Спортивно-оздоровительные комплексы с бассейнами
  • Театры, киностудии
  • Торгово-развлекательные комплексы
  • Промышленные здания
    • Заводы и производственные цеха
    • Складские комплексы

    Основной документ, регламентирующий взаимоотношения и обязанности подрядчика (генподрядчика) в строительстве – Гражданский кодекс РФ, часть 2, глава 37, §3.

    Основными функциями генподрядчика являются

    • Организация всех строительно-монтажных работ на объекте в соответствии с проектной документацией
    • Разработка организационной и технологической документации, в том числе ПОС (если отсутствует в проектной документации), ППР, технологических карт
    • Обеспечение объекта материалами и оборудованием, контроль наличия необходимых сертификатов, технических паспортов и других документов, подтверждающих их качество
    • Привлечение и контроль субподрядчиков на отдельные виды работ
    • Осуществление строительного контроля (технического надзора)
    • Обеспечение безопасности строительно-монтажных работ для населения и окружающей среды
    • Контроль за соблюдением требований пожарной безопасности и порядка на объекте
    • Сбор и оформление исполнительной документации
    • Сдача выполненного строительного объекта заказчику и ввод его в эксплуатацию

    В каких ситуациях понятие «реконструкция» востребовано в процессуальной деятельности

    После ратификации в 2013 году ФЗ № 218 любой строительный объект, возведенный как на участках ИЖС, так и ЛПХ, подлежит постановке на кадастровый учет. Процесс регистрации невозможен без оформления технического плана, информация в котором должна быть актуальной на этапе проведения процедуры.

    Поэтому любая реконструкция должна сопровождаться следующими действиями:

    1. Оформление и получение нового тех. плана. Работа выполняется кадастровыми инженерами, которые предварительно должны получить на руки проект и разрешение на реконструктивную деятельность.
    2. Обязательна дополнительная регистрация с дальнейшим предоставлением информации в уполномоченные государственные учреждения.

    При всей значимости и важности кадастрового учета понятие «реконструкция» широко востребовано в других нормативно-правовых актах. На него ссылаются в Жилищном, Гражданском и Земельном Кодексах России. Поэтому важно понимать суть термина, из которого проистекают аспекты правоустанавливающих норм и правил.

    Кто имеет право выполнять функции генподрядчика?

    Строительная организация может выступать в роли генподрядной организации, если имеет соответствующее действующее свидетельство о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, выданное СРО строителей.

    В свидетельстве СРО на генподрядные работы должно быть указано, что организация имеет право проводить «работы по организации строительства, реконструкции и капитального ремонта привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании договора …(генеральным подрядчиком)» (в соответствии с Приказом Минрегионразвития РФ № 624 от 30.12.2009 г. – п.33) по конкретному виду объектов. Максимальная сумма договора генподряда также указана в свидетельстве о допуске к работам.

    Группа соответствует всем вышеуказанным требованиям для выполнения функций генподрядчика.

    Процедура изменения функционального назначения здания

    Если объект недвижимости принадлежит городу, необходимо подать заявление в Департамент государственного имущества. С таким прошением вправе обратиться предприниматель, представитель компании или обычный гражданин, с которым заключено соглашение об аренде. Помимо ходатайства в Департамент направляют:

    • копию удостоверения личности;
    • учредительные документы на юридическое лицо;
    • доверенность, если обращаетесь через представителя;
    • выписку из реестра предпринимателей или организаций;
    • кадастровый паспорт объекта;
    • выписку из реестра прав на здание;
    • решение о перепланировке, полученное в городской жилищной инспекции;
    • акт о проведенном переустройстве внутри объекта;
    • разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

    Если арендуемое помещение является объектом культурного наследия, потребуется запросить копию охранного обязательства. Когда происходит реорганизация арендатора в связи с изменением вида деятельности, дополнительно представляется разделительный баланс либо передаточный акт.

    Кроме того, изменение функционального назначения здания потребует внесения изменений в договор аренды. А на все согласования уйдет до двух месяцев. Прибавьте к этому времени срок, необходимый для сбора бумаг, и получится внушительная цифра.

    Мы справимся в два раза быстрее. К тому же, по результатам рассмотрения заявки могут вынести отказ. Если он недостаточно обоснован, нужно обращаться в суд за обжалованием. Юристы компании заранее все проверят, исключив риск отрицательного решения.

    Законодательство в области строительства объектов капитального строительства

    Деятельность в области строительно-монтажных работ объектов капитального строительства, в том числе и качество строительно-монтажных работ, регламентируют:

    • Гражданский кодекс Российской Федерации
    • Градостроительный кодекс Российской Федерации
    • Федеральный закон № 384-ФЗ от 30.12.2009 – Технический регламент о безопасности зданий и сооружений
    • Распоряжение Правительства РФ N1047-р от 21.06.2010 — О перечне национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»

    Главной задачей промышленного строительства является наращивание производственного потенциала страны на основе новой технической базы с ускоренным обновлением производственных фондов и возрастанием их социально-экономической эффективности. Одно из основных направлений в решении этой задачи- внедрение новейших научно-технических достижений в производство, техническое перевооружение и реконструкция действующих предприятий.

    В соответствии с определениями форм воспроизводства основных производственных фондов, утвержденных Госстроем СССР, Стройбанком СССР и ЦСУ СССР в 1983 г., установлены новые определения расширения, технического перевооружения и реконструкции предприятий.

    Расширение предприятий предусматривает строительство дополнительных производств (зданий, сооружений, коммуникаций и т. п.) на территории действующего предприятия или прилегающей к нему территории.

    Техническое перевооружение предприятия — это комплекс мероприятий, обеспечивающих повышение технического уровня производства на основе внедрения новой техники и технологии, модернизации и замены устаревшего и изношенного оборудования более совершенным.

    Реконструкция действующего предприятия представляет собой переустройство предприятия по единому комплексному проекту, как правило, без строительства новых и расширения существующих объектов и цехов основного назначения, направленное на совершенствование производства и улучшение его технико-экономического уровня на базе современных достижений научно-технического прогресса.

    Источник: https://za-nas-zakon.ru/zhkh-i-grazhdane/rekonstrukciya-gk-2.html

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.