Сколько времени занимают суды квартирантов

Когда квартиранта могут выселить из квартиры

Сколько времени занимают суды квартирантов

«РБК-Недвижимость» выяснила у юристов и экспертов по городской аренде, в каких случаях собственник может выселить арендатора из квартиры и как избежать неприятных ситуаций

shutterstock/ChameleonsEye

«Вам придется съехать с квартиры», — услышать такую фразу меньше всего хочет любой квартирант. Особенно в пандемию, когда большинство арендаторов не могли в полной мере оплачивать съемное жилье. К счастью квартиросъемщиков, многие владельцы шли на уступки и снижали плату, в редких случаях — просили съехать.

Спросили у юристов и экспертов по городской аренде, в каких случаях собственник может выселить арендатора из квартиры и как избежать неприятных ситуаций.

Эксперты в этой статье:

  • Родион Ларченко, адвокат адвокатского бюро Asterisk
  • Кирилл Кокорин, юрисконсульт юридической службы компании «Инком-Недвижимость»
  • Ольга Яцевская, руководитель отдела сети офисов «Миэль»
  • Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»

Досрочное расторжение договора аренды жилья и выселение арендаторов регламентируется ст. 687 Гражданского кодекса РФ. Согласно закону, разорвать договор досрочно и потребовать выселения арендаторов собственник может в судебном порядке в четырех случаях, рассказал юрист адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

  1. Неоплата жилья за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), если договор заключен на срок менее одного года — в случае просрочки платы более двух раз.
  2. Разрушение или порча квартиры нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
  3. Использование квартиры не по назначению или нарушение прав и интересов соседей. Например, арендаторы устроили в квартире офис или хостел. «В этом случае собственник сначала обязан сделать предупреждение. И только если после предупреждения нарушения не прекратятся, он будет вправе потребовать расторжения договора», — пояснил юрист.
  4. Если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

Однако на практике список причин для выселения не ограничивается перечисленными выше случаями, говорят эксперты. Чаще всего выселение квартирантов связано с неоплатой аренды или постоянной задержкой внесения платы, отметил ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимости» Кирилл Кокорин.

shutterstock/Antonio Guillem

Порядок и сроки оплаты обычно прописаны в договоре, и если квартирант не платит за аренду вовремя, то он нарушает договор. Следовательно, его могут попросить освободить съемную квартиру.

Лишиться арендованной квартиры можно из-за пересдачи жилья третьим лицам без разрешения собственника. Причиной для выселения может стать ситуация, когда в квартире вместо двух человек, указанных в договоре, живут пять, а собственник об этом узнал случайно.

«Если в договоре написано, что квартиру нельзя сдавать в субаренду или без разрешения собственников никто больше не может проживать, и данный пункт нарушается, то договор также можно расторгнуть», — сказал руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.

Попросить с вещами на выход собственник может, если в квартире без разрешения проживают животные, которых он запретил изначально. Причиной для выселения могут стать частые вечеринки в квартире и жалобы соседей на квартирантов.

Выселить из квартиры арендаторов может и ее совладелец, который не знал о сдаче своей недвижимости. «При этом жильцы имеют право требовать возмещение всех убытков у того, кто заселил их в квартиру без согласия. Если мирное разрешение вопроса невозможно, то нужно обращаться в суд, так как данный вариант похож уже на мошенничество», — отметил Роман Бабичев.

Если собственник продает квартиру, то выселение происходит не всегда. Нередко квартиру продают как бы вместе с арендаторами, и те продолжают ее снимать уже у нового хозяина.

Как должно проходить выселение из квартиры

Прежде чем выселить арендатора из квартиры, собственник должен предупредить его и дать время для переезда. Обычно речь идет об одном месяце, отметила руководитель отдела сети офисов «Миэль» Ольга Яцевская. За такой же срок квартирант должен предупредить собственника о том, что он съезжает, если иные условия не прописаны в договоре.

Затем назначается время встречи, собственник или его агент должен осмотреть квартиру на предмет ее состояния и соответствия условиям ее содержания. После составляется передаточный акт, в котором фиксируется, что помещение принято в надлежащем виде. Затем следует возврат депозита, если все в порядке и деньги не пойдут на устранение нарушений.

В случае досрочного расторжения договора, если квартирант ничего не нарушил (например, квартира продается), то к собственнику могут применяться штрафные санкции. Они должны быть прописаны в договоре.

«К примеру, по дорогим квартирам в 90% случаев досрочное расторжение договора возможно только со штрафом. Как правило, сумма штрафа составляет месячную арендную ставку. При отсутствии договора рассчитывать на какие-то компенсации нет смысла», — сказал Роман Бабичев из «Азбуки жилья».

Однако даже истечение срока договора не означает его автоматического расторжения, добавил Родион Ларченко. «Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора собственник должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить его об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать квартиру в течение года или более», — пояснил юрист.

Если собственник не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Это правило не применяется к договорам, заключенным менее чем на один год.

shutterstock/fizkes

Что делать, если квартирант не согласен с выселением

Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.

«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).

Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.

Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения.

«Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист.

К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.

Советы экспертов

Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин.

«Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.

Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.

Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».

Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.

При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится.

Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу.

Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.

Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f5239a79a79478b772a8888

Как я с квартирантами судился

Сколько времени занимают суды квартирантов

Всем привет. Исполняю обещанное и пишу про мои проблемы с квартирами.

Пишу с телефона, поэтому сразу прошу простить за всякие очепятки.

Можно листать в конец.

Имею свободную однушку в скворечнике в Краснодаре, сейчас живу в другом городе. Решил сдать, дал объявление. Заключил договор с женщиной, которая будет жить с мужем и дочерью. Договор взял из интернета, чуть подправил под себя. Взял обеспечительный платёж равный размеру оплаты за месяц.

Деньги получил, ключи отдал. Первый звоночек прозвенел через 4 месяца, попросили перенести оплату, типа дедушка умер, ну ладно, бывает, согласился. В следующем месяце умерла бабушка, задолженность не погасили, просят опять о переносе платежа.

Поехал разбираться, пригрозил судом, они кивали, суда не хотели. В марте погасили за январь февраль. По неопытности упустил момент с коммуналкой, у ук(управляющая компания) поменялся телефон и емаил поэтому не мог до них дозвониться, а квартирантов утверждали, что платят через сбербанк-онлайн.

Потом внезапно позвонили из ук и спросили чо не платим? Долг за 10к шагнул. Я затребовал распечатку расчетов, мне прислали. Оказывается эти олухи не платят уже 4 месяца. Я срочно звоню им, говорю, что им свет рубанут, если не заплатят, они очканули и почти весь долг погасили по коммуналке.

Но был ее момент с тем, что они показания счётчиков не подавали и там оказалась разница на пару тысяч.

Потом начался цирк. Я предлагаю им съехать по-хорошему, они морозятся, коммуналку не платят, за квартиру тоже. Я пишу им уведомление о выселении в связи с нарушением условий договора, но им пофиг. Понимаю, что через суд их выселять достаточно долго, а сами они не съезжают.

Менты здесь не помогут, только приставы, а суд это не быстрое дело. И тут я вспомнил тактический прием с Пикабу по поводу выселения – рубанул им свет через УК. Позвонил спецу по урегулированию просрочки по платежам, описал проблему. Он попросил скинуть ему на вацап письмо, что я в курсе причин отключения.

Через пару дней без света господа соизволили съехать, оставив некоторые свои вещи с обещанием забрать в скором времени, я говорю: конечно я их постерегу.

В договоре был пункт, в котором при их отбытии в течение двух дней они вывозят вещи, после я за них ответственность не несу, кстати, через пару месяцев только объявились за вещами, предложил им расплатиться для начала. Сказали, что если я срочно не верну, то они считают задолженность погашенной.

Я предложил им это в суде озвучить. Они типа, наш диван невъебенно дорогой и у них документы на руках, я только посмеялся, так как документы они забыли при скором отъезде и диван был явно не тот, а ещё детская кроватка. Так что я стал ещё и обладателем этих эксклюзивов.

Перейдем к сути, а именно к суду.

1.Качаем образец иска, проверяем статьи, на которые есть ссылки в нем. 2.Считаем пеню.

3. Копия паспорта.

4. Госпошлину платим частично и пишем ходатайство о переносе госпошлины на ответчика в связи со сложным мат.положением истца.

5. Копия договора.

6. Прочие документы, которые помогут установить истину (расписки, чеки, копии чеков почтовых отправлений и пр.).

Подавал в три суда по незнанию. Сначала по месту моего жительства, хотя в договоре прописано про разберательства по моему месту жительства, мне отказали, не стал оспаривать и направил в суд по месту действия договора, тоже отказ. Оба раза ссылались на подачу в суд по месту жительства истца, оба раза отказ приходил через 30 дней по почте.

Направил по месту жительства истца и уже через 20 дней пришло уведомление о принятии иска. Ещё через 5 дней повестка на заседание суда. Кстати, в последний суд я отправил заявление на рассмотрение без моего присутствия, приложил документы по заболеванию позвоночника. Итого первое заседание через 30 дней, перенос в связи с неявкой по болезни.

Второе заседание назначили через 24 дня. Опять направляю ходатайство о рассмотрении без меня, но уже на емаил суда. Через неделю от второго заседания приходит письмо с решением о частичном удовлетворении иска. В целом мне возмещают сумму долга без пени, так как у ответчика тяжёлое материальное положение.

Жду вступление решения в силу, позвонили из суда с вопросом я исполнительный лист заберу сам или по почте отправить, я соглашаюсь на почту. Честно сказать, не надеялся на такой исход, думал откажут, а я подам аппеляцию и уже на краевой суд поеду, а то ехать мне за 400 км не хотелось, благо в пределах края жили.

Короче, на суд ушло 3 месяца, надо было сразу туда иск отправлять.

Кстати, налог с дохода за сдачу я плачу. Теперь будет проблема взыскать. Буду сначала через банки пробивать, если голяк, то направлю приставам. Когда нибудь верну, здесь уже вопрос принципа.

Задавайте ваши ответы.

Источник: https://pikabu.ru/story/kak_ya_s_kvartirantami_sudilsya_6563140

Я заставил квартирантов заплатить за испорченный ремонт

Сколько времени занимают суды квартирантов

Наниматели устроили потоп в квартире, которую я сдаю, и испортили ламинат.

Александр Майфет

взыскал ущерб с квартирантов

Чтобы уложить новое покрытие, нужно было просушить и обработать пол антигрибковым раствором. По моим предварительным подсчетам, на это требовалось около 25 000 Р. Впоследствии эксперты оценили ремонт в 53 000 Р.

Квартиранты возмещать ущерб отказались, поэтому я пошел в суд и взыскал с них компенсацию — 67 000 Р. Расскажу, как все было.

В октябре 2018 года у меня стала снимать квартиру семейная пара. Они показались адекватными людьми и соответствовали моим критериям отбора нанимателей:

  1. Работающие.
  2. Некурящие.
  3. С постоянной пропиской.
  4. Без детей.
  5. Без домашних животных.

Новые жильцы привезли с собой посудомоечную машину. Я не возражал, но предупредил, что за ремонт чужой техники не отвечаю.

За первые четыре месяца у нас сложились доверительные отношения. Квартиранты исправно платили, не возражали, чтобы я раз в месяц приезжал в квартиру осматривать имущество. Соседи на шум не жаловались. А потом случился потоп.

Про аварию я узнал от квартиранта в феврале 2019 года. Он позвонил сразу, как только вернулся с работы и увидел лужу. Причиной оказался лопнувший шланг посудомойки. Последствия потопа проявились на следующий день: планки ламината отошли от пола и шатались, стыки разбухли. Повреждение затронуло кухню и коридор общей площадью 16 м².

Я знаком с отделкой и понимал: чтобы положить новый ламинат, нужно демонтировать промокшее покрытие, 3—5 суток сушить бетон и обработать его раствором от плесени. Я прикинул, что на это нужно 25 000 Р. Страхового залога в размере 18 000 Р от квартирантов на все бы не хватило.

https://www.youtube.com/watch?v=g3LSKLn2k9A

Стоимость ламината этой же марки в интернет-магазине. На 16 м² нужно было потратить около 15 000 Р с учетом доставкиТак выглядел ламинат после затопления.

К сожалению, остались фото только такого качества

Я даже был согласен на выплату долга в рассрочку на четыре месяца. Ежемесячная плата за квартиру возросла бы на 7000 Р и составила бы 25 000 Р.

Страховой залог я предложил не трогать: он пошел бы на оплату последнего месяца проживания. Но квартиранты не согласились: они считали, что это я, как владелец квартиры, виноват в потопе.

Срок договора найма истекал через два месяца — 27 апреля 2019 года. Мы заключили его на полгода по моей инициативе и продлевать не собирались. Поэтому у меня было два варианта, пока квартиранты не съехали:

  1. сначала сделать ремонт за свой счет, а потом возместить расходы через суд;
  2. судиться, а потом уже делать ремонт.

Чтобы взыскать с квартирантов ущерб, я установил их вину, оценил убытки и обратился с иском в суд. Расскажу обо всем процессе по шагам. Но сначала отступление про документы.

В акте не устанавливается конкретный виновник аварии и не оценивается ущерб: в нем определяется причина затопления. В моем случае в акте было прямо зафиксировано: «Причиной залива квартиры стала утечка из подводящего шланга посудомоечной машины». На этом основании можно было требовать компенсации.

Акт заполняется в трех экземплярах: один — управляющей компании, второй — собственнику квартиры, третий — квартирантам.

Во время осмотра постояльцы продолжали заявлять, что в потопе виноват я, потому что, как собственник, отвечаю за состояние труб. Но все трубы были исправны. Да и коммунальщиков споры мало интересовали: кто виноват, решает суд.

В акте о заливе помещения указана причина аварии. В моем случае причиной потопа стал лопнувший шланг посудомойки

Не путайте акт о заливе помещения и отчет независимой оценки. В первом фиксируется факт ущерба и его причина, во втором — стоимость восстановления.

На оценку выезжает эксперт, который собирает данные о повреждениях, а затем составляет смету затрат. В моем случае пострадал только ламинат — бытовые приборы, мебель и техника уцелели. Квартиранты присутствовали в квартире, когда приезжал эксперт. Это нужно, чтобы потом они не могли оспорить результаты оценки в суде.

Общий размер ущерба составил 52 900 Р. Эту сумму эксперт посчитал исходя из средних рыночных цен на новый ламинат и весь цикл восстановительных работ, включая вывоз мусора.

Титульный лист отчета о независимой оценке ущерба в квартире. Сам отчет состоит из 34 страниц и включает сведения об оценщике, целях проведения оценки и поврежденном имуществе, а также расчет стоимости восстановительного ремонта

Срок договора найма заканчивался.

Мне приходилось делать ремонт за свой счет. Поэтому я предложил уменьшить сумму компенсации на 10 000 Р: чтобы жильцы просто выплатили мне 42 900 вместо 52 900 Р по отчету об оценке. Квартиранты отвергли такое предложение.

Более того, они пригрозили мне встречным иском о возмещении морального вреда.

Когда у меня на руках был отчет оценщика, я направил досудебную претензию одному из квартирантов — мужу, потому что именно с ним заключал договор найма.

В претензии я написал, что из-за потопа вздулся ламинат и требовался ремонт. Указал, что авария произошла из-за посудомойки. Это имущество жильцов, следовательно, обязанность возместить ущерб лежит на них.

Потребовал выплатить 59 000 Р с учетом стоимости оценки и небольшой скидки.

Также я указал контактные данные и реквизиты для перечисления денег. К претензии приложил копии акта о заливе помещения, отчета о независимой оценке, акта приема-передачи квартиры, выписки из ЕГРН и фотографии повреждений.

Я направил претензию 2 марта заказным письмом по адресу временной регистрации жильцов — к себе в квартиру. На основании договора найма я дал жильцам 14 дней на ответ. Реакции не последовало, и я начал готовиться к суду.

Досудебную претензию я писал в произвольной форме. Бланк взял из интернета

Исковое заявление в суд составлял юрист, его услуги обошлись мне в 2500 Р. Иск основывался на статье 1064 ГК РФ, согласно которой виновник вреда имуществу обязан полностью возместить стоимость ущерба потерпевшему. Ответчиком был муж — наниматель по договору.

К иску я приложил:

  1. Акт УК о заливе квартиры.
  2. Копию моего гражданского паспорта.
  3. Договор найма квартиры с актом приема-передачи.
  4. Отчет о независимой оценке ущерба от залива.
  5. Выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
  6. Досудебную претензию квартирантам.
  7. Квитанцию об уплате государственной пошлины за подачу иска, об оплате независимой оценки, договор на оказание услуг юриста. Эти расходы я собирался взыскать с квартирантов.

Иногда можно обойтись и без судаМы пишем в том числе и об этом. Подпишитесь на рассылку, чтобы узнать, как защищать свои права без судов

Я решил представлять свои интересы самостоятельно. Во-первых, судебная практика по подобным делам говорила о хороших шансах на победу. Во-вторых, услуги юриста в суде стоили 17 000 Р, которых у меня попросту не было. При подготовке к заседанию я изучил статьи 671—678 гражданского кодекса и все статьи, которые касаются найма жилого помещения.

В суде я требовал возместить мне:

  1. Стоимость восстановительного ремонта — 73 900 Р.
  2. Расходы на проведение независимой оценки ущерба — 8000 Р.
  3. Государственную пошлину — 3300 Р.
  4. Услуги юриста — 2500 Р.
  5. Почтовые расходы — 250 Р.

Итоговая сумма требований составила 87 950 Р.

Первое заседание судья перенес на месяц, потому что ответчик на него не явился. На второе заседание 13 мая квартиранты пришли в сопровождении юриста. Я вкратце рассказал суть дела, предъявил фотографии, документы и попросил суд удовлетворить иск в полном объеме.

Размер ущерба в моем иске превышал указанный в отчете о независимой оценке на 21 000 Р. Этот факт заинтересовал судью. Я ответил, что ламинат уложен единым контуром, поэтому если его менять, то целиком в квартире. К тому же подобрать цвет будет сложно.

В итоге 13 мая районный суд удовлетворил иск частично: обязал ответчика возместить ущерб в размере 66 950 Р — стоимость ремонта из отчета оценщика и судебные расходы. Судья не стал взыскивать с квартирантов еще 21 000 Р на замену пола во всей квартире: кроме фотографий, я не представил никаких документальных подтверждений своих доводов.

Копия резолютивной части решения суда о взыскании материального ущерба по моему делу

Бывших квартирантов такой исход не устроил, и 16 мая они подали апелляционную жалобу. Никаких новых доводов и доказательств они представить не смогли, поэтому Краснодарский краевой суд 7 июня оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Как оказалось, выиграть суд — не значит получить деньги: мне предстояло исполнить решение суда и получить реальную компенсацию.

Определение апелляционного суда: решение суда первой инстанции оставили без изменений, а апелляционную жалобу квартирантов — без удовлетворения

Обращаться в банк ответчика или напрямую к его работодателю я не стал, так как у меня не было никакой информацией об источниках дохода квартирантов.

Исполнительный лист выдают после вступления судебного решения в законную силу

Затем наступила пауза продолжительностью месяц. Из личного разговора с приставом я выяснил, что за должником не числится имущества, банковских счетов и ценных бумаг, поэтому деньги приставы будут удерживать с заработной платы мужа-нанимателя.

Затопление случилось в феврале 2019 года. Иск о возмещении ущерба я подал 22 марта. Суд первой инстанции вынес решение 13 мая, а апелляция оставила его в силе 7 июня. Последний перевод от приставов я получил 16 декабря 2019 года.

Ремонт я сделал перед заселением новых жильцов еще в мае 2019 года. Все работы выполнял своими силами и потратил 25 700 Р на закупку стройматериалов и 6000 Р на аренду тепловых пушек. В итоге полученная в суде компенсация покрыла затраты на новый пол и судебные расходы. Кроме того, у меня на руках осталось около 20 000 Р.

Так выглядит пол в квартире после ремонта

  1. Грамотно составляйте договор найма. Обязательно приложите к нему акт приема-передачи квартиры и укажите в нем изначальное состояние имущества. В таком случае у квартирантов не будет возможности ссылаться на естественный износ или обвинять вас в передаче имущества с дефектами.
  2. Выбирайте квартирантов, у которых есть постоянная регистрация, куда вы сможете отправлять почтовые уведомления. Иначе отыскать виновников будет сложно.
  3. Не ругайтесь с квартирантами — сначала предложите уладить конфликт мирно. Попробуйте убедить их в том, что решать проблему в суде выйдет для них дороже.
  4. Фиксируйте ущерб на камеру, не выбрасывайте квитанции об оплате: они послужат доказательством ущерба.
  5. Сдавайте квартиру легально.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/sud-s-nanimatelem/

Как не лишиться своей квартиры, сдавая ее в аренду

Сколько времени занимают суды квартирантов

Жительница Москвы едва не лишилась квартиры, сдав ее в аренду на длительный срок, – через два месяца после сделки она увидела в интернете объявление о продаже своего жилья.

Продавцом оказался недавний квартирант, который предлагал купить недвижимость по доверенности от собственника. Документ был поддельным, а фотографии и описание квартиры в объявлении о продаже просто скопировали из объявления об аренде.

Как не оказаться в такой ситуации и какие еще опасности поджидают тех, кто решил заработать на своей недвижимости?

Об этом самом свежем случае мошенничества недавно рассказали в столичном управлении Росреестра – там предупредили, что это лишь одна из возможных схем обмана собственников на арендном рынке.

“Заключая договоры аренды, необходимо максимально тщательно подойти к проверке арендатора, так как не исключены варианты подделки представленных документов, в том числе удостоверяющих личность, – подчеркнул глава ведомства Игорь Майданов.

– Если речь идет о длительной аренде – больше года, то в этом случае надежнее будет зарегистрировать договор у нас”.

КС освободил бизнесменов от незаконных платежей

В качестве профилактики Майданов также рекомендует периодически просматривать популярные порталы недвижимости в поисках собственной квартиры – сделать это легко, задав адрес поиска. Такой метод уже не раз позволял обманутым владельцам жилья вовремя остановить мошенников.

Причем аферисты зачастую предпочитают иметь дело с дорогими апартаментами.

Недавний случай, к примеру, произошел с трехкомнатной квартирой на Фрунзенской набережной – продать ее хотели ни много ни мало за 34,8 миллиона рублей! Впрочем, если вы сдаете однушку в Выхине, то это отнюдь не значит, что встречи с липовыми квартирантами вы гарантированно избежите. Да и не факт, что они поспешат продать вашу квартиру – заработать на ней можно и другими способами, говорят риелторы.

“Один из распространенных видов мошенничества со стороны арендатора – сдача жилья в субаренду, например посуточную, – объясняет замдиректора департамента аренды квартир агентства “Инком-Недвижимость” Оксана Полякова.

– Хотя законно это только в том случае, если на пересдачу квартиры дано письменное разрешение собственника – оно должно быть прописано в договоре найма.

Причем отсутствие письменного запрета на такую операцию не знак согласия на нее”.

В интернете можно найти массу историй о том, как люди сдавали квартиру условному Пете, а через месяц обнаруживали в ней Машу, уверяющую, что она это жилье арендовала, а то и купила. Причем Маша вполне может оказаться добросовестным приобретателем, точно так же попавшим в руки мошенников, как и вы.

Только подлинники

Полякова подтверждает: и в случае передачи съемной квартиры в субаренду, и в случае попытки ее продажи мошенники действуют по поддельным документам.

– Они могут поставить в паспорт фальшивую печать с регистрацией по нужному адресу или подделать копии свидетельств о праве собственности, – перечисляет она. – Арендодатель должен быть бдительным, чтобы документы ни в коем случае не попали в чужие руки. Нанимателям тоже необходимо внимательно проверять бумаги у сдающего квартиру: только подлинники, никаких копий.

Названы города России с самыми доходными квартирами

Собственнику к тому же следует контролировать, действительно ли в квартире проживают арендаторы, с которыми подписан договор. Советуют это и в Росреестре – там рекомендуют проведывать квартиру по крайней мере в первые месяц-два после сдачи внаем. “Не лишним будет поговорить с соседями о новых жильцах: как часто те появляются в квартире, кто к ним приходит”, – рекомендуют в ведомстве.

Рынок аренды так манит мошенников, потому что сделки на нем совершаются за несколько часов. Однако даже в таких условиях можно себя обезопасить.

К примеру, проверить документы можно не только “на глазок”. Вбейте серию и номер паспорта арендатора на сайте services.fms.gov.ru, и система покажет вам, не значится ли документ среди утраченных или похищенных.

Кроме того, важно грамотно составить договор аренды – нужно внести туда все данные нанимателя и собственника, сведения о квартире, включая адрес владельца, площадь и т.д., прописать условия и сроки оплаты, правила расторжения и прочие нюансы.

Не лишним будет проверить и соцсети арендаторов – это поможет понять, тот ли перед вами человек, за которого он себя выдает. В Росреестре добавляют, что при поиске квартирантов лучше воспользоваться услугами агентства недвижимости с хорошей репутацией.

Его сотрудники помогут не только оценить объект и правильно его прорекламировать, но и составить и подписать договор. Кстати, при подписании лучше использовать усложненный вариант подписи с расшифровкой ФИО. “Это максимально затруднит возможным мошенникам процедуру подделки почерка и самой подписи”, – отмечают в Росреестре.

Телевизор до востребования

Дмитрий Медведев призвал развивать рынок арендного жилья

Помимо мошенников на пути желающих сдать свою квартиру попадаются также мелкие жулики и просто непорядочные арендаторы.

Многие квартиранты считают, что могут съехать из съемной квартиры без предупреждения, да еще захватив с собой хозяйский телевизор или тумбочку.

Рассчитывают, что связываться с полицией из-за такой мелочи хозяева не станут, к тому же доказательств часто нет – если к договору не прилагалась опись имущества, передаваемого в аренду вместе с жильем, то доказать принадлежность телевизора будет непросто.

Так что не пренебрегайте описью. А еще – берите с жильцов залог. Обычно это сумма, равная одному месяцу проживания.

Если все будет в порядке, то при прощании вы вернете ее арендатору, а если произойдет форс-мажор, то деньги покроют убыток. Впрочем, опытные риелторы также советуют страховать квартиру.

Если квартиранты устроят пожар или затопят соседей с дорогим ремонтом, то залога точно не хватит, а вот страховка может выручить.

Наконец, будьте внимательны, выбирая риелтора.

Если это агент-одиночка и у вас нет о нем хороших рекомендаций от друзей и знакомых, то лучше не связывайтесь и обратитесь в крупное агентство, предварительно изучив отзывы о его работе.

А если решите сдавать квартиру самостоятельно, то будьте готовы, что на вас обрушится град звонков не от потенциальных арендаторов, а от все тех же риелторов. И некоторые из них могут не помочь, а обмануть.

Аферисты часто представляются агентами по недвижимости и говорят, что найдут вам отличного клиента, готового заплатить даже больше, чем вы хотите. Для этого нужна сущая мелочь – внести предоплату на указанный счет.

“Лжериелторы уверяют, что из общего чека за услуги эта сумма будет вычтена. Конечно, после внесения предоплаты клиент не получает ни услуг, ни объяснений, ни компенсаций”, – делится своим опытом Оксана Полякова.

Кстати

В Петербурге бизнесменов с долгами по аренде не выпустят за рубеж

Надежно защитить свою квартиру от продажи квартирантами-мошенниками можно просто подав в Росреестр заявление, которое запретит любые сделки с вашей недвижимостью.

В таком случае даже если мошенники подделают доверенность и попытаются продать квартиру, у них ничего не получится без вашего личного участия.

Кроме того, простая регистрация договора аренды в Росреестре тоже может уберечь от проблем, но в таком случае договор нужно заключать на год и более, а также платить налоги. Впрочем, последнее – не право арендодателя, а его обязанность.

Источник: https://rg.ru/2019/07/23/kak-ne-lishitsia-svoej-kvartiry-sdavaia-ee-v-arendu.html

Когда квартирантов нельзя выселить даже через суд

Сколько времени занимают суды квартирантов

Разумеется, многие из тех, у кого в собственности оказалось лишнее свободное жилье, стремятся на нем заработать с помощью аренды.

Однако на деле часто оказывается, что получать доход с аренды жилья не так-то просто, как это кажется поначалу.

Собственник пускает в свою квартиру посторонних людей, а потому отвечает за них перед соседями, управляющей организацией и т.д.

Сохранность квартиры при этом – особый вопрос, т.к. не кто иной, как собственник несет риск повреждения и утраты своего имущества, и нет никаких гарантий, что получится возместить причиненные убытки за счет квартирантов.

https://www.youtube.com/watch?v=-ciOpkr2Y7M

Поэтому мирное заключение договора найма квартиры нередко заканчивается скандалом и принудительным выселением.

Но проблема в том, что собственник не всесилен: он связан договором, а потому обязан его соблюдать и не может выселить жильцов, когда ему угодно.

И порой даже через суд это сделать невозможно. Почему так происходит и как этого избежать?

1. Продление договора.

Это крайне важный пункт: он обозначает время, когда обязательства прекращаются и собственник имеет полное право потребовать от жильцов освободить квартиру.

Договор найма жилого помещения по срокам может быть двух видов:

– краткосрочный (на срок до 1 года),- долгосрочный (сроком от 1 до 5 лет).

Заключение договора найма жилья на неопределенный срок законом не предусмотрено, поэтому если срок в договоре не обозначен, применяться будет максимальный 5-летний срок.

Первый вариант (когда договор заключается не более, чем на год) намного безопаснее для собственника. Дело в том, что для долгосрочного договора аренды (от года) предусмотрены особые правила его прекращения:

– не менее чем за 3 месяца до истечения срока договора собственник жилья должен предупредить квартирантов о том, что он не намерен продлять дальше договор и сдавать квартиру кому-либо в течение ближайшего года,- если хозяин промолчал, а наниматель не отказался от договора и продолжает проживать в квартире, договор считается продленным автоматически на тех же условиях и на тот же срок.

Поэтому собственник уже не сможет выселить такого квартиранта в течение еще одного срока договора: досрочное расторжение договора возможно только в определенных случаях,

– если хозяин сообщил нанимателю, что он не намерен продлять договор и сдавать квартиру кому-либо, а сам в течение года сдаст жилье, то наниматель вправе оспорить такой договор, потребовать перезаключить его с ним и взыскать убытки.

При краткосрочном найме жилья (до года) автоматическая пролонгация возможна только, если она прямо предусмотрена договором. Поэтому необходимо проследить, чтобы такого пункта в договоре не было.

2. Досрочное расторжение договора.

Выселить квартирантов досрочно можно только при условии расторжения договора. А возможно это только в судебном порядке, если доказать, что:

– наниматели не вносят арендную плату за квартиру в установленный договором срок более двух раз (если договор сроком до года) или задолжали плату за полгода (если договор долгосрочный),- наниматель разрушает, портит жилье, использует его не по назначению, систематически нарушает интересы соседей.

Без решения суда выселить квартирантов в рамках действующего договора найма жилья невозможно.

Исключение допускается только в том случае, если в договоре предусмотрены основания, по которым наймодатель может досрочно расторгнуть договор без суда, по одному лишь письменному уведомлению жильцов.

Поэтому следует тщательно прописать все случаи, когда наймодатель может досрочно отказаться от договора.

Кроме того, закон прямо запрещает расторгать договор найма жилья, если сменился собственник или наниматель (в последнем случае нанимателями становятся солидарно проживающие в квартире лица, которые были указаны в договоре).

3. Суд может продлить проживание жильцов.

Если собственник обратился в суд с требованием расторгнуть договор найма из-за того, что наниматель разрушает жилое помещение или нарушает интересы соседей, суд может дать ему срок для «исправления» и отсрочить выселение до года. Правда, действует это правило только для долгосрочного договора найма.

Таким образом, сдавая квартиру в аренду, лучше заключать договор сроком до года, без пролонгации, а по истечении срока заключать новый договор, если жильцы показали себя с хорошей стороны.

© Сивакова И. В., 2018 г.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/sivakova/kogda-kvartirantov-nelzia-vyselit-daje-cherez-sud-5b7d80aa9dd01100aa7000dd

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.