Сколько простоят панельные дома

Сколько простоят наши дома: сроки службы панельных, кирпичных и других видов многоквартирных зданий

Сколько простоят панельные дома

Жилье покупается на долгое время. Поэтому при его выборе нужно учитывать состояние не только квартиры, но и всего дома. Полезно знать срок службы панельного дома, а также монолитных, блочных сооружений. Подобные жилые постройки сегодня пользуются наибольшей популярностью.

Срок годности жилых домов из разных материалов

Как правило, при выборе квартиры покупатели обращают внимание на наличие ремонта в помещении, вид из окна, этажность. Мало кто учитывает год возведения многоквартирного дома (МКД). Срок службы жилого многоквартирного дома – это достаточно условное понятие.

Оно означает отрезок времени, в течение которого постройка сохраняет свои основные характеристики и качества, является безопасной. Элементы строения со временем изнашиваются.

Для поддержания дома в нормальном состоянии регулярно проводится профилактический ремонт. Это позволяет продлить его срок службы. Но наступает время, когда здание настолько сильно изнашивается, что не подлежит восстановлению. Такой дом признается аварийным и непригодным к использованию.

Всех жильцов из него переселяют в другое здание. Как правило, к окончанию нормативного срока службы большая часть построек не исчерпывает свои резервы прочности и надежности. Они могут безопасно эксплуатироваться еще в течение многих лет. Есть дома, которые, наоборот, изнашиваются ранее истечения установленного для них эксплуатационного периода.

На это могут повлиять не только допущение ошибок во время строительства, но и различные внешние явления (сильный ветер, град, ливень, землетрясение).

Срок службы здания зависит от используемых строительных материалов, от выбранной технологии возведения и ее соблюдения. Выделяют панельные, кирпичные, монолитные, блочные многоэтажные жилые дома.

Они могут эксплуатироваться в течение разного периода времени.

Техническими нормами определены стандарты, которым дом должен соответствовать. В них указан срок службы здания.

Панельные

Такие дома возводятся с использованием панелей. Они недорогие и простые в строительстве. Отличаются теснотой и малогабаритностью. Но являются достаточно популярными из-за дешевизны жилого помещения.

Панельные многоквартирные жилые дома активно строились в 60-80 годах прошлого столетия. Возводят их и сегодня. Такие здания менее долговечные, чем блочные и кирпичные сооружения. Срок эксплуатации панельных домов 80-х годов составляет 100 лет. Их реконструкция не предусмотрена.

МКД, возведенные в 1965-1980 годах, должны прослужить до 2055-2080 гг. Срок эксплуатации современных панельных многоэтажных сооружений, построенных после 1980 года, согласно ГОСТа, больше и варьируется в пределах от 100 до 120 лет. Таким образом, снос подобных МКД будет производиться не ранее 2070-2105 гг.

Кирпичные

Кирпичные дома более теплые и надежные, чем панельные. Они не подвергаются коррозионным процессам, имеют эстетичный внешний вид. Срок их эксплуатации определяется временем постройки.

Например, здания, возведенные в довоенное время, служат гораздо меньше, чем современные многоэтажные сооружения. Их период безопасного использования по установленным нормам не превышает столетия. Но на практике, большая часть таких объектов подлежала сносу уже спустя 40 лет.

За счет внесения в планировку некоторых изменений получилось продлить срок эксплуатации кирпичного дома. МКД построенные в поздний постсоветский период, могут использоваться для проживания в течение 150 лет.

Кирпич достаточно хорошо выдерживает негативное влияние атмосферных осадков, температурные колебания, воздействие ультрафиолетовых лучей. Высокими прочностными характеристиками, экологичностью отличается керамическое изделие из обожженной глины.

Есть кирпич пустотелый и полнотелый. Это качество особо не влияет на эксплуатационные параметры. Последний вариант имеет лишь более высокие теплоизоляционные свойства.

Монолитные

Монолитные МКД – это бесшовные сооружения из бетона. Они имеют цельнолитую конструкцию. Возводятся путем сбора опалубки и залива в нее жидкой бетонной массы. Таким образом, выполняются все стены, перекрытия и несущие перегородки.

Монолитные дома надежные и долговечные. Отличаются сейсмоустойчивостью. Срок службы составляет более 125-150 лет. Цельномонолитные многоэтажные дома встречаются редко.

Обычно монолитными делают лишь каркас сооружения и межэтажные перекрытия. Стены могут возводить из различных строительных материалов: кирпича, панелей. Исходя из этого выделяют МКД монолитно-кирпичные и монолитно-блочные. Естественно, их срок службы ниже, чем у цельномонолитных зданий.

Блочные

Блочные многоэтажные дома возводятся из разных строительных материалов. Могут применяться керамзитобетонные, газобетонные, арболитовые, керамические, пенобетонные блоки. От выбранного типа изделия зависят эксплуатационные качества постройки.

МКД из блоков близки по принципу строения к панельным. Первые постройки такого типа появились в 50-60 гг ХХ века. Их активно возводили с целью быстрого создания большого количества жилой площади и расселения людей. В то время возводились дома на 5-6 этажей.

Блочные многоэтажные дома, построенные в 1965-1980 гг, отличаются нормативным сроком службы в 100 лет. Это означает, что их снос будет проведен не ранее 2055-2080 года.

Если раньше блочные дома были внешне похожи на панельные по своим характеристикам и конструкции, то современные здания из блоков имеют существенные отличия.

Строительные технологии, которые сегодня применяются, позволяют создавать 12-16-этажные дома. Их срок службы составляет не меньше 100 лет. Среди преимуществ блочных МКД стоит отметить сейсмоустойчивость, высокую звуко- и теплоизоляцию.

На стадии проектирования дома закладываются определенные требования к конструкциям, материалам для обеспечения установленных норм.

На сколько лет рассчитаны многоквартирные дома?

Сегодня на рынке недвижимого имущества нередко встречаются сталинки и хрущевки. Квартиры в подобных МКД часто выставляют на продажу по невысокой цене.

Но нужно учитывать, что это старые дома, которые вскоре могут признать аварийными. Прежде чем покупать комнату в сталинке или хрущевке, надо узнать, на сколько лет эксплуатации рассчитано здание.

Сталинские

Сталинки или сталинские дома – это разговорное название МКД, возводимых в СССР с 1930-х по конец 1950-х годов. Это капитальный тип сооружений высотой более двух этажей. Стены такого здания выполнены из негорючих материалов. Сталинки обеспечены всеми удобствами (водопроводом, отоплением, канализацией). Срок службы таких МКД зависит от времени их возведения и приведен ниже в таблице.

Тип многоквартирного домаВремя возведения в годахЭксплуатационный срокЗапланированный срок проведения реконструкцииВ каком году планируется снос
Сталинки довоенного времени1930-19401201990-20052050-2070
Сталинки послевоенного периода1945-19551502020-20302095-2105

Хрущевки

Хрущевки – это первый тип домов массовой застройки 1956-1985 гг. Сначала такие здания были кирпичные. Потом их стали возводить из панелей, железобетонных плит. Отличительная особенность хрущевок – наличие пяти этажей, одинаковая планировка и схожий внешний вид.

Срок эксплуатации хрущевок зависит от материала их возведения. Кирпичные дома были рассчитаны на 25 лет службы. Но многие из них до сих пор стоят и являются вполне пригодными для проживания. Панельные хрущевки более надежные. Здания серии К-7 рассчитаны на период эксплуатации от 25 до 50 лет.

Они отличаются несовершенной каркасно-панельной конструкцией. Более поздние серии (464, 468) возводились преимущественно из железобетонных плит. За счет этого получилось повысить их прочностные характеристики и увеличить срок службы до 50-60 лет. Многие хрущевки были реконструированы в 2005-2020 гг.

Таким образом, срок службы МКД зависит от технологии и времени его возведения, применяемых материалов. Выделяют кирпичные, блочные, панельные, монолитные дома. Меньше всего эксплуатационный период у хрущевок и сталинок. Это объясняется использованием несовершенных строительных технологий.

Дольше всего служат современные цельномонолитные и кирпичные дома. Они отличаются надежностью, прочностью.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Источник: https://prozakon.guru/nedvizhimost/kvartirnye-voprosy/srok-sluzhby-panelnogo.html

Нормативный срок службы панельных домов

Сколько простоят панельные дома

Строительство панельных пятиэтажек в нашей стране началось примерно в середине прошлого века. Первый такой дом на территории Советского Союза воздвигли в 1948 году на 5-й улице Соколиной Горы города Москвы. Он представлял собой каркасно-панельную конструкцию высотой в четыре этажа.

Главной задачей того времени, которую обязано было решить руководство страны, являлось создание наиболее дешевого проекта застройки. Требовались жилые дома, в которых люди могли бы жить семьями, в противоположность коммунальному заселению.

“Хрущевки” в наши дни

Спустя много десятилетий квартиры в панельных домах всё так же ассоциируются у нас с дешевизной и доступностью. Это настоящее народное жилье. Аналитики рынка недвижимости называют основные причины того, что такие квартиры продолжают продаваться: быстрые темпы строительства, невысокая цена и несколько лучшее качество панелей последнего поколения по сравнению с выпускаемыми ранее.

Тем не менее в наши дни на рынке новостроек панельные дома занимают не более 5%. Дело в том, что в большинстве своём современные реализуемые на рынке варианты и те, что только планируются, существуют в монолитной технике. Сейчас разработаны уже достаточно крупные проекты эконом-класса, представляющие собой целые жилые комплексы.

Если рассматривать лишь вторичный рынок, то, например, в Москве около 45% его представлено “панельками”, построенными в разные годы. На самые старые из панельных домов приходится лишь несколько процентов всего объема предложений. Да и спрос на них также невысок. Покупка такого жилья – в основном удел тех, кто не располагает средствами на приобретение чего-либо более качественного.

Почему они дешевле

Чем же объясняется экономическая доступность зданий из готовых панелей? Всё дело в том, что главная производственная нагрузка при возведении переносится с территории стройки в цеха завода ЖБИ, что сразу же снижает затраты.

Помимо экономического фактора, действует климатический, ведь производить в цехах железобетонные элементы без оглядки на погодные условия гораздо проще, да и контроль качества осуществляется в заводских условиях намного легче.

Все мы любим экономить, но о том, что скупой платит дважды, забывать всё же не стоит. Это правило действует и для панельного домостроения. Немало случаев, когда после заселения в новый типовой дом проблемы начинаются буквально через пару лет.

Недоделки могут варьироваться от мелких до вполне серьезных. В одних квартирах осыпается облицовочная плитка, в других проступают наружу межпанельные швы. В чём же причина такого явно преждевременного старения? Ведь здание по определению должно быть рассчитано на гораздо больший срок эксплуатации.

Дело в том, что существует понятие усадки, и в панельных домах этот процесс, к сожалению, происходит довольно неравномерно. Другая болевая точка такого дома – это его швы.

По стандартам европейского строительства, закладные элементы швов выполняют из нержавеющей стали, так как они признаны одним из самых важных элементов в деле обеспечения прочности и надежности конструкций.

Но данное решение обходится застройщику слишком дорого, и панельные дома при этом лишаются главного козыря – невысокой стоимости.

Именно по такой причине в нашей стране данная технология не нашла своего применения. В России места соединений покрывают антикоррозийной краской, что, конечно же, не дает никаких гарантий в вопросе надежности.

Другие недостатки

Кроме того, всем известно, что тепловые характеристики панельных домов оставляют желать лучшего. Особенно это видно в сравнении с монолитными и кирпичными зданиями. Тепло из “панелек” просто-напросто уходит. В условиях серьёзных российских зим обогрев квартиры в таком доме становится нешуточной проблемой.

Другая классическая беда каждого такого здания – его крыша. Чердаков в панельных пятиэтажках обычно нет, а крыши очень часто подвержены протеканию.

Даже если сделать их двускатными, это не решит проблему, так как межпанельные швы быстро теряют свою герметичность.

Часть девелоперов прибегает к современным герметикам, но доля такой защиты слишком низка, это опять же связано с дополнительными расходами.

О моральном износе

То, что срок службы панельных домов раннего периода (именуемых в народе “хрущевками”) фактически прошел, и они давным-давно устарели в моральном плане, ни для кого не секрет.

Своими крохотных размеров кухнями, совмещенными санузлами, низкими потолками и отсутствующим мусоропроводом они давно набили оскомину.

Современные покупатели, располагающие мало-мальски приличной суммой денег, предпочтут заплатить немного дороже, чем ценой экономии приобретать такое низкокачественное жилье.

Уже давным-давно официально признано, что городские территории, застроенные “хрущевками”, используется крайне неэффективно. Здания эти не украшают урбанистические пейзажи и несут коммунальщикам высокие цифры теплопотерь. В целесообразности их сноса и возведения на освободившемся месте новых современных построек уже давно никто не сомневается.

Каков срок службы панельных домов 80 годов?

Срок службы – это тот критерий, который позволяет провести оценку ликвидности дома с максимальной объективностью. Попробуем оценить наши “панельки” с данной точки зрения. Если рассматривать первые тонкостенные “хрущевки”, то срок службы панельных домов 80 годов – порядка 50 лет. Понятно, что в физическом и моральном плане такое жильё давным-давно себя исчерпало.

Другая категория домов – панельные и блочные многоэтажки. Это несколько более “продвинутый” вариант. Каждый такой дом насчитывает 9-16 этажей. Строительство их началось в промежутке от 1965 до 1980 гг. Срок службы 9-этажного панельного дома рассчитан на 100 лет.

Каким еще он может быть

Эксперты утверждают, что срок службы современных панельных домов разных серий примерно одинаков. Связано это с тем, что при строительстве их используются одни и те же нормы и строительные правила.

Относительно новые панельные дома имеют заявленное время эксплуатации несколько более длинное. Срок службы панельного многоквартирного дома в общем случае рассчитан на период от 50 до 70 лет. Отдельным сериям (к примеру, П 44) данный период назначают до ста лет.

Существует серия С 220, конструкции домов которой собраны из панелей, но материал наружных стен их – кирпичная кладка. Внешний вид таких зданий подобен монолитно-кирпичным. Нормативный срок службы панельных домов данной серии обозначен в пределах 150 лет.

Следует заметить, что этот вариант на рынке жилья не слишком распространен.

Чем можно его продлить

По проекту при эксплуатации вновь возводимых панельных домов заложен плановый срок между обязательными капремонтами, и составляет он от 20 до 25 лет. В действительности же реальные здания обходятся без капремонта на 10-15 лет больше запланированного.

Насколько срок службы панельного дома можно увеличить? Негласное мнение большинства экспертов гласит, что понятие нормы здесь весьма условно, и продлить его способны ремонт и бережное отношение. Разумеется, речь идет о ремонте всего здания, а не отдельно взятой квартиры.

В последнем случае никакого серьезного влияния на общедомовое состояние такое мероприятие никак не окажет.

Таким образом, по мнению экспертов, при эксплуатации панельных домов главное – вовремя проводить капремонт и внимательно следить за поддержанием в исправном состоянии всех коммуникаций.

Существуют нормативы по числу человек, допускаемых к проживанию на площади конкретного метража.

В условиях российской действительности данные стандарты нарушались в течение целых десятилетий, это, соответственно, ускорило износ большинства зданий.

Даже внешний вид панельного дома может свидетельствовать о необходимости ремонта. Об этом красноречиво скажут вам многочисленные трещины и не раз залатанные швы между панелями. Если зайти внутрь дома, сырые стены с плесенью и неприятным запахом, а также ветхие коммуникации красноречиво завершат картину.

Дополнительная сложность для ремонтников состоит в том, что, согласно конструктивным особенностям такой ремонт возможен далеко не всегда. Например, часть проектов предусматривает монтаж батарей и труб непосредственно внутри стен. Изнашиваются же данные коммуникации быстрее, чем заканчивается срок службы панельных домов.

Стоимость квартир после капитального ремонта на рынке недвижимости может быть увеличена приблизительно на 15%, но относится это главным образом к тем зданиям, которые подвергались комплексному ремонту.

Данное понятие подразумевает мероприятия по утеплению фасада с цоколем, крыши, ремонту лестничных клеток и чердака (в случае его наличия), остеклению всех балконов, замене труб и оборудования лифтов и газового хозяйства, а также капитальной прочистке вентиляционных каналов.

Максимальные цифры

Такой полноценный ремонт способен на порядок улучшить качество дома и значительно продлить время его эксплуатации. Помимо того, в результате преобразований внешний вид здания бывает значительно улучшен, что сразу поднимает его стоимость на рынке вторичной недвижимости.

На какой срок службы панельных домов можно рассчитывать по максимуму? Согласно нормам, конструкции из железобетона разрешается эксплуатировать до 125 лет, но при строгом соблюдении определённых условий, а именно: не реже одного раза в 25 лет должен быть осуществлен капитальный ремонт, текущий – через каждые семь лет. На практике же добиться от властей проведения данных мероприятий – задача почти нереальная. Профилактикой и определением технического состояния каждого здания не занимается никто. Ремонта можно добиться лишь после многочисленных жалобы по серьезным основаниям.

О реконструкции старых домов

В столице уже давно разработана программа переселения жителей из ветхих и пятиэтажных домов. В первую очередь предполагается расселить самые старые панельные пятиэтажки, срок службы которых давно себя исчерпал. Как в Москве, так и в регионах время от времени возникали попытки провести реконструкцию отдельно взятых “хрущевок”. К сожалению, данная практика, можно сказать, провалилась.

Заключались попытки в том, что дома определенной серии подвергались надстройке и возведению дополнительных секций. В результате был сделан вывод об экономической нецелесообразности данного проекта. Ведь максимальное число надстраиваемых этажей – один или два, не более.

Процесс возведения дополнительных площадей на крыше вызывал активные протесты жильцов. Спросом среди покупателей подобные квартиры также не пользовались. В итоге было решено, что гораздо выгоднее снос старого жилья с последующим строительством на данном участке нового.

Ни установка лифтов, ни полная замена коммуникаций, ни санация всего здания срок службы панельных домов 70 годов не продлит и спроса на рынке жилья хрущевкам не прибавит. Ведь качество панелей, как и исходную планировку квартир, поменять невозможно. Вывод – комфортабельным жильем “хрущевки” не станут никогда.

Как это выглядит

Как навскидку можно определить предаварийное состояние панельного дома? В таких случаях в глаза всегда бросаются внешние трещины стен и нарушенные температурные швы. Взгляд специалиста также моментально вычислит трещины фундамента, которые гораздо опаснее. Коррозия арматуры ведет к разрушению плит, что угрожает обрушением всего здания.

Старые коммуникации провоцируют неравномерность грунтовой осадки, что еще больше усугубляет проблему и сокращает срок службы панельных домов. Трубы и электрические сети в таких домах значительно перегружены и очень сильно изношены. И вопрос уже ставится не только о комфорте и престижности проживания.

На кону гораздо более важное понятие – безопасность людей.

Источник: https://FB.ru/article/307773/normativnyiy-srok-slujbyi-panelnyih-domov

Какой срок службы панельного дома

Сколько простоят панельные дома

Панельная застройка, популярная в нашей стране в 60-80-е годы прошлого века, начинает показывать свои негативные стороны. Какой срок службы панельного дома? Ответ на этот вопрос зависит от типа дома, сроков строительства, проекта и качества работ, а также своевременности и технологии проведения работ по ремонту и реконструкции.

Панельный дом изначально менее долговечный, чем кирпичный или блочный. Строящие дом своими руками избегают использовать панели, несмотря на их дешевизну и простоту монтажа.

Состояние многих «хрущевок» такое, что их жильцы обоснованно опасаются за свою безопасность.

Постараемся разобраться в сроках и правилах эксплуатации панельных домов, возможности реконструкции такого жилья, а также его достоинствах и недостатках.

Первая «панелька» появилась в СССР в 1948 году, и эту дату считают началом бурного развития строительства панельных домов. В послевоенные годы руководство страны поставило задачу в короткие сроки восстановить разрушенные жилые массивы, одновременно ориентируясь на отход от коммунального заселения.

Решить эту задачу можно было путем создания дешевого типового проекта многоквартирного дома. Для этих целей подходящим вариантом стало панельное строительство. Дом строится в короткие сроки при минимальных затратах. Теснота и малогабаритность компенсируются индивидуальным заселением, собственной кухней и санузлом.

Бурное строительство в хрущевский период произвело прорыв в решении жилищной проблемы, люди с удовольствием переезжали из коммуналок в центре города в собственные квартиры на окраинах и в новых микрорайонах.

В силу дешевизны панельное жилье и в новостройках, и на вторичном рынке популярно до настоящего времени. Полезно представлять, на что можно рассчитывать, приобретая такую квартиру.

Сроки эксплуатации

Под сроком эксплуатации понимается отрезок времени, в течение которого объект функционирует, сохраняя основные качества и характеристики. Применительно к строительным объектам используют термин «нормативный срок службы», имеющий аналогичное значение.

Техническими нормами определены стандарты, по которым постройки различного назначения должны прослужить не меньше указанного количества лет. Уже на стадии проектирования закладываются требования к материалам и конструкциям, позволяющим обеспечить заявленные нормы.

Нормативный срок эксплуатации отличают от фактического. При конструировании объекта и расчете нормативного срока службы учитывают необходимость проведения текущего и капитального ремонта. Отдельные элементы здания (окна, двери, косяки, деревянные конструкции) служат меньше, чем фундамент или железобетонные конструкции.

Своевременный ремонт продлевает срок службы панельного дома. Но технологий глубокой реконструкции панельных домов, способных кардинально увеличить срок службы, не существует.

Панельный дом, строящийся по современной технологии и с использованием новых материалов и конструкций, имеет большой нормативный срок службы, но «хрущевки» ни по качеству строительства, ни по надежности и прочности использованных материалов не могут претендовать на долгожителей даже при соблюдении всех требований по ремонту и содержанию.

Сколько еще протянут «хрущевки», на что можно рассчитывать приобретателю современного жилья эконом-класса, а также сравнительные параметры других типов застройки видны в нижеприведенной таблице:

Типы застроекПериод застройки, годаНормативный срок эксплуатации, годаОриентировочные сроки реконструкции, годаНормативные сроки сноса, года
Довоенные «Сталинки»1930-19401251990-20052050-2070
Послевоенные «Сталинки»1945-19551502020-20302095-2105
Типовые «Хрущевки»1955-197050не реконструируются2005-2020
5-этажные кирпичные1955-19701002015-20302055-2070
Панельные и блочные 5-16 этажные1965-1980100Реконструкция не предусмотрена2055-2080
Кирпичные и монолитные позднего советского и постсоветского периода1980-1998125-1502050-20702105-2150
Современные панельныес 1980100-120Реконструкция не предусмотрена2070-2105

Истечение допустимого периода эксплуатации многоквартирных панельных домов, построенных в 1950-1970 годы, — основная причина развернувшейся в стране кампании по сносу жилья. Предельный допустимый износ зданий составляет 70%. При превышении показателя жилье признается ветхим и подлежит сносу.

Реконструировать нельзя сносить

Покажется кощунственной мысль снести пятиэтажный дом потому, что его построили в хрущевские времена. Многие панельные пятиэтажки имеют удовлетворительный внешний вид, жильцы не жалуются на протекающую крышу и разошедшиеся швы. Многие дома отремонтированы с применением современных материалов и неплохо смотрятся на фоне новой застройки.

Какие факторы влияют на состояние жилого дома? К ним относятся:

  • качество использованных при строительстве материалов;
  • качество строительства, техническая оснащенность строительной организации и квалификация персонала;
  • периодичность и качество проведения ремонтных работ;
  • особенности эксплуатации здания этого типа;
  • природные условия;
  • виды и объемы работ при капитальном ремонте;
  • количество жильцов, интенсивность заселения.

Как пример успешной модернизации панельных домов приводят подобную кампанию в Германии.

После объединения государство столкнулось с аналогичной проблемой — в восточной части страны построенные при социализме многочисленные «панельки» стали приходить в негодность.

В 2002 году разработана специальная программа «Реконструкция городов — Восток», направленная на модернизацию устаревшего жилья, создания комфортных условий для жизни и повышение эстетического вида жилых районов.

Кардинальному переустройству подвергся не только восток страны. Аналогичная программа принята в 2006 году и в отношение западных территорий. В качестве экономического обоснования были представлены расчеты, согласно которым затраты на реконструкцию устаревшего жилья составили 30% от средств, необходимых для сноса и нового строительства.

Санация панельных домов

Программа модернизации включает реконструкцию инженерных сетей, электропроводки, строительно-техническую реконструкцию балконов, ванных комнат и туалетов, подъездов, крыш, утепление фасадов, кровли и перекрытий, установку наружных лифтов, внешнее архитектурное оформление, обустройство прилегающей территории.

Все эти мероприятия называются «комплексная санация» и не в полной мере выступают реконструкцией. Влияния на срок службы фундамента и несущих конструкций такие преобразования не оказывают и решить проблему ветхости не могут.

Сложность использования немецкого опыта в России заключается и в экономических, и в финансовых различиях. Основная доля затрат на модернизацию в Германии легла на собственников жилого фонда.

Большинство квартир в нашей стране находятся в частной собственности, граждане не имеют возможности единовременно оплатить дорогостоящий капитальный ремонт, без государственных вложений полномасштабная санация устаревшего жилья невозможна.

С позиций эффективности вложения государственных средств снос и новая застройка выглядят предпочтительней.

Источник: https://stroypodsobnik.ru/panelnye/srok-sluzhby-doma.html

«Когда они развалятся?» Архитекторы — о том, сколько ещё простоят советские дома — Справочник Недвижимости

Сколько простоят панельные дома

Коротко: надо смотреть на каждый дом в отдельности, а также на микрорайоны и на серии домов — комплексно.

Говорить в общем за все советские дома некорректно — прочность каждого зависит (как минимум) от семи факторов:

1.    Сколько этажей в здании. Нормы в СССР устанавливали несколько категорий долговечности жилого здания в зависимости от высоты.

Дома в 3–5 этажей строились на срок от 50 до 100 лет, дома от 6 и выше этажей рассчитывались по долговечности минимум на 100 лет.

Сроки в 20–25 лет были актуальны для некапитальных зданий, вроде деревянных бараков (и хрущёвки к ним не относятся). 

2.    Где и как строилось здание. В Москве и Санкт-Петербурге, а также в столицах бывшего СССР качество строительства всегда было выше, чем в остальных городах: старались держать марку. Поэтому хрущёвки в Омске и хрущёвки в Москве — это разные хрущёвки.

Кроме того, сильно влияет климат: в условном Анадыре, где при высокой влажности и других разрушительных факторах — морской соли, ветре, морозах до 40–45 градусов зимой — куда выше риск того, что несущие конструкции могут подвергнуться коррозии и не выдержать со временем, чем в условной Рязани.

3.    Надёжен ли фундамент дома и грунт под ним. В этом смысле типовые советские дома, начиная с хрущёвок, могут быть даже надёжнее, чем ранние сталинки (просто потому, что они новее). Первые общесоюзные строительные нормы и правила (СНиПы) появились в 1954 году.

Они устанавливали много единых требований к домам, в том числе и к тому, как и из чего можно делать фундаменты (поэтому после 1954 года мы можем сравнивать хрущёвки в условных Рязани и Анадыре, а до этого у каждого города были свои требования).

Жилые дома, которые строились (особенно не в столицах) до 1954 года, чаще всего были 2–3-этажными, нередко у них не было подвалов и трубы пролегали прямо под полом первого этажа.

Всё это в комплексе — возраст, отсутствие чётких строительных норм, невысокая этажность, которая часто предполагала менее жёсткие требования по капитальности, — может влиять на надёжность фундамента.

4.    Есть ли в здании газ. Газовые плиты в многоквартирных домах повышают риск взрыва — из-за неправильной эксплуатации и постепенного устаревания оборудования. В поздних советских нормах жилого строительства 1985 года вообще отказались от газа в типовом жилье.

Инженерам крайне сложно рассчитать нагрузку на конструкцию при взрыве, и, соответственно, сделать так, чтобы оно выстояло. Так, в 2004 году в Архангельске из-за взрыва газа обрушился целый подъезд 9-этажного дома (погибло 58 человек), а недавно в Магнитогорске взорвался газ в пятиэтажке (погибло двое) и несущие конструкции здания не пострадали.

То есть масштаб разрушения может быть непредсказуемо разным.

5.    Есть ли в доме незаконная перепланировка.

Это особенно опасно для панельных домов — люди делают проёмы в плитах, пробивают несущие конструкции, когда хотят «под себя» протянуть коммуникации, и так далее. Сколько таких ремонтов по всей стране — никто точно не знает.

И поэтому никто точно не может ответить на вопрос, сколько простоит конкретный дом, если только не пустить инженеров по всем квартирам, чтобы они проверили их состояние.

6.    Как эксплуатировался дом. Износ можно (очень) условно прикинуть по формуле 1 год = 1%. То есть если дом построен в 1985 году, то его износ составляет порядка 35%; хрущёвки, получается, должны быть изношены как минимум на 50–60%.

Но, например, в новосибирском Академгородке за жильём следили хорошо  — оказалось, что износ местных панельных пятиэтажек не превышает 30%, и сегодня здесь продаются одни из самых дорогих квартир в городе.

Износ может отличаться даже у соседних домов — зависит от того, насколько в нём ответственные жители и управляющие компании, а также насколько качественно построили конкретно этот дом.

7.    Был ли капремонт, и насколько он был качественным. Например, заменили ли плоскую рулонную крышу на многоскатную, где есть чердак (значит, и влага не будет просачиваться в швы панелей через кровлю).

Заизолированы ли трубы в подвале (лишний парниковый эффект может нарушить целостность ограждающих конструкций в зимний период, фундамент дома начнёт «парить», покрываться изморозью, в доме может появиться плесень).

В каком состоянии остальные коммуникации — та же электропроводка, из-за неисправности которой может вспыхнуть пожар.

В целом, у советских жилых домов общий запас прочности составлял порядка 100–150 лет. Поэтому они вполне простоят ещё как минимум лет 50–70, а то и больше. Однако необходимо следить за состоянием каждого дома — и думать о том, что делать с конкретным домом, микрорайоном и городом. Реконструировать? Сносить и строить новые дома? 

Анна Броновицкая, архитектуровед, историк архитектуры

Действительно, часто повторяют, что панельные пятиэтажки были рассчитаны на 25 лет. Вот что за этим стоит.Переход к индустриальному домостроению был объявлен в 1956 году, а в 1961-м принята 3-я программа КПСС, обещавшая построение коммунизма к 1980 году. Панельное малогабаритное жильё было способом быстро решить жилищную проблему в существующих экономических условиях.

Предполагалось, что, когда наступит коммунизм, таких жёстких ограничений не будет, да и вообще люди станут жить по-другому, как — ещё предстоит придумать.

Поэтому считалось, что ранние пятиэтажки и девятиэтажки простоят не очень долго — как раз четверть века до наступления коммунизма, а потом их заменят более совершенным жильём. Но это вовсе не значит, что по истечении этого срока дома должны были превратиться в тыкву.

Нормы, обеспечивающие прочность построек, никто не отменял, поэтому физически они не разваливаются до сих пор. Многие обветшали, пришли в плохое состояние, но такие проблемы решаются ремонтом или реконструкцией.

Уже к концу 1960-х стало ясно, что коммунизм откладывается, и типовое домостроение стало эволюционировать в сторону большего комфорта.

Комфорт квартиры в панельном доме — понятие относительное, но теперь мы можем быть уверены в том, что коммунизм не наступил и не предвидится, а квадратные метры очень дороги.

Малогабаритное жильё очень востребовано, тем более что большинство людей не живут теперь семьями из трёх поколений, а очень многие и вовсе поодиночке.

Сложившиеся микрорайоны советского времени значительно менее плотны, чем современная массовая застройка, и потому комфортнее для жизни. Их просто нужно приводить в порядок. А ещё помнить о том, что снос и новое строительство наносят огромный ущерб экологии.

Дмитрий Задорин, архитектор, специалист по истории советской архитектуры, соавтор книги «К типологии советского типового домостроения. Индустриальное жилищное строительство в СССР 1955–1991»

Когда я писал свою книгу, я работал с огромным массивом исходной информации, в том числе с архивами советских газет и журналов, а также, естественно, с нормативными актами. И цифра 25 лет не встречалась нигде.

Зато есть нормативы долговечности зданий: до трёх этажей, от трёх до пяти и от шести и выше. И все хрущёвки и более поздние советские дома рассчитаны минимум на 50–100 лет и более.

Нужно понимать, что пока открытых и точных данных о том, в каком именно техническом состоянии находятся дома периода индустриального советского домостроения, ещё нет. И я бы, честно говоря, возглавил институт «по подсчёту всего», чтобы разобраться в этом и чтобы была точная и честная картина.

Ведь мы никуда не денемся от советского наследия; 60–70% населения живёт в советских домах и будет продолжать в них жить. Более того, сегодняшние домостроительные комбинаты (ДСК) по-прежнему делают панели, которые были разработаны ещё в 1980-е, а то и в 1970-е годы — и эти дома возводятся до сих пор.

Как есть перепись населения, так нужно проводить и перепись домов. Состояние каждого дома должны оценить инженеры. У городов должен быть понятный всем план развития, понятная стратегия, и мы должны понимать, сколько времени нужно и ресурсов нужно, чтобы старое заменить на новое, а также то, где мы будем через 20, 30 или 40 лет. 

Так, по программе реновации в Москве за 5 лет намерены расселить более 5 тысяч домов, в том числе и 100 девятиэтажек. Это порядка 20 млн квадратных метров.

В год ДСК Москвы выпускают 3–4 млн квадратных метров жилья, то есть только на замену существующих площадей потребуется минимум 5 лет. А так как обычно при расселении строят с коэффициентом 1:3, то мы получаем около 15 лет.

В других городах, я полагаю, будет не быстрее, с учётом того, что во многих из них не расселили даже ветхое и аварийное жильё. 

Я действительно волнуюсь по поводу периферии в ближайшие десятилетия. Например, в Мурманске было населения за 500 тысяч, а осталось порядка 300 тысяч.

И что происходит? Люди покидают первые этажи — как самые непривлекательные. Получается, что опустошаются не самые технически плохие здания, а только первые этажи домов.

То есть проблему износа такое переселение не решает. И пока никому не пришло в голову заменять город новым жильём.

Резюме такое: когда конкретно упадёт какой конкретно дом — сказать без инженерного расчёта не может никто. Сколько простоят серии домов — мы способны обозначить условно: ещё 50–70  лет. Однако думать о том, что будет с ними дальше, нужно уже сейчас. И не только с домами, но и с общественными пространствами, дворами и вообще всей инфраструктурой. 

Никита Токарев, архитектор, директор Архитектурной школы МАРШ:

Мне не известны случаи обрушения панельных домов от износа или признания их ветхим жильём. Несущие конструкции (стены, перекрытия, фундаменты) панельных домов 1960–1980-х годов постройки, не говоря уже о блочных или кирпичных, при надлежащей эксплуатации простоят 100–150 лет. 

Другое дело — инженерные системы, отделка, окна, кровля. Вот здесь истоки мифа: 25 лет — это срок службы инженерных систем или рулонной кровли без капремонта. Их износ в самом деле велик.

Многие дома стоят без ремонта 30–40 лет, а качество стройки и продуманность конструкции из-за жёсткой экономии были весьма низкими — теперь это усложняет замену инженерных систем.

Например, ради экономии трубы и провода заделывали в панели — сейчас их будет очень дорого и проблематично поменять. 

Часть домов не соответствует современным требованиям по энергоэффективности, их надо утеплять. Тем не менее, модернизация пятиэтажек возможна, тому есть множество примеров в Восточной Германии, которая столкнулась с той же проблемой советского наследия. Есть и удачные примеры надстройки, изменения планировок квартир и других улучшений.

Александр Острогорский, архитектурный журналист и критик, преподаватель МАРШ

Вечной архитектуры не бывает, все здания разрушаются и исчезают. На строительстве египетских пирамид работали тысячи людей в течение десятков лет, и все они где-то жили. Их дома исчезли, а пирамиды остались.

Над проектированием советских панельных домов трудились сотни людей, бригада строителей в несколько десятков человек могла построить за год дом для сотни людей, а за свою карьеру строитель обеспечивал жильём тысячи.

То есть индустриальное домостроение радикально изменило соотношение ресурсов времени, материала и результата. 

Могут ли панельные дома быть такими же вечными, как пирамиды? Нет. При этом любое здание находится в непрекращающейся борьбе за жизнь: на него действуют силы природы, постоянно разрушая его. Стоит человеку покинуть здание, и природа очень быстро его «прикончит». 

Физические и химические свойства материалов играют важную роль. Чем ближе материал к природному, тем сложнее природе с ним справиться: камень пирамиды устойчивее железобетонной панели.

Только человек может помочь зданию сопротивляться: он ухаживает за ним, чинит, латает, реставрирует.

В этом смысле «износ» здания — это оценка нашей способности сохранять конкретное здание и цены, которую мы готовы заплатить за это. 

За целостность памятников архитектуры общество готово отдавать большие деньги, а за поддержание в нормальном состоянии панельного дома имеет смысл платить до тех пор, пока строительство нового не окажется дешевле. Это же касается и «модернизации», будь она вызвана износом или изменившимися требованиями, например, к экономичности эксплуатации. 

Многие панельные дома проходят в последние годы модернизацию, связанную с утеплением, так как наши представления о приемлемых затратах на отопление изменились. Легко свести всё к тому, что эти здания были построены как недолговечные или плохо эксплуатировались. 

Но дело-то в том, что это цена, которую мы захотели заплатить однажды, когда здание строилось, и готовы платить в дальнейшем, чтобы оно стояло, — цена в борьбе со временем и природой, вечными врагами (и друзьями) архитектуры.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Егор Шатохин.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/kogda-oni-razvalyatsya-arkhitektory-o-tom-skolko-esche-prostoyat-sovetskie-doma

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.